Amianto en comunidades de vecinos: quién decide y quién paga

¿Dónde suele estar el amianto en un edificio de viviendas?

En los edificios de pisos antiguos de la provincia de Málaga, el fibrocemento aparece sobre todo en elementos de uso compartido. Los más frecuentes son:

• Cubiertas de placa ondulada en edificios bajos, trasteros o casetones de azotea.
• Bajantes generales de pluviales y de saneamiento, vistas en patios o escondidas en patinillos.
• Depósitos colectivos de agua en la azotea o en cuartos de instalaciones.
• Conductos de ventilación y shunts que recorren el edificio en vertical.
• Cerramientos de cuartos técnicos, cobertizos de bicicletas o casetas de contadores.

Que el elemento sea común es lo que define todo lo demás: quién decide, cómo se comunica y cómo se ordena el trabajo. Si dudas de si una pieza es de fibrocemento, la guía qué es la uralita y cómo reconocerla te ayuda a identificarla sin tocarla.

¿Quién decide retirar la uralita en una comunidad?

Si el fibrocemento forma parte de un elemento común, la decisión no la toma un vecino por su cuenta, sino la comunidad. La Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, exige informar a la comunidad antes de actuar sobre estructura, fachada o elementos comunes, y las obras que afectan a esos elementos necesitan el acuerdo de la junta de propietarios.

No entramos aquí en las mayorías necesarias para cada tipo de acuerdo, porque dependen de la naturaleza de la obra y de la situación concreta de cada edificio. Esa valoración corresponde al administrador de fincas o al asesor jurídico de la comunidad, que conocen sus estatutos y sus antecedentes.

Lo que sí podemos decir por experiencia de obra es que las juntas deciden mejor cuando llegan con información concreta: qué elementos tienen fibrocemento, en qué estado están, qué alternativas hay y qué implica cada una en molestias, plazos y documentación.

¿Y quién paga la retirada?

Cuando el elemento es común, lo habitual es que la obra se plantee como un gasto de la comunidad, y cómo se reparte entre los propietarios lo explica el administrador en la junta a partir de las reglas que esa comunidad aplica. No damos criterios de reparto ni porcentajes porque no podemos verificarlos con carácter general y cada edificio tiene sus particularidades.

Hay casos que generan dudas y conviene plantear expresamente en la junta:

• Un tramo de bajante común que atraviesa una vivienda o un local privado.
• Una cubierta de fibrocemento sobre un trastero o una terraza de uso privativo.
• Un depósito que solo da servicio a una parte del edificio.
• Elementos que un propietario instaló en su día por su cuenta.

En estos supuestos, lo prudente es que el administrador analice la situación antes de pedir presupuestos, para que la oferta se ajuste a lo que la comunidad decida asumir.

Cómo preparar la junta de propietarios

Una junta bien preparada evita aplazamientos y discusiones que no llevan a nada. Esta es la información que conviene llevar:

1. Inventario de elementos con fibrocemento: con fotos, ubicación y cantidades aproximadas.
2. Estado de cada elemento: intacto, fisurado, con fugas o con piezas rotas.
3. Alcance propuesto: retirar todo de una vez o por fases, y qué se instala después.
4. Presupuesto que identifique a la empresa inscrita en el RERA que hará la retirada y confirme que habrá plan de trabajo aprobado.
5. Afecciones a los vecinos: cortes de agua, zonas cerradas, uso del ascensor o del portal, días previstos.
6. Documentación final: justificantes de entrega del residuo con amianto y de los demás residuos.

El papel del administrador, el técnico y las empresas

En una retirada de amianto en comunidad intervienen varias figuras, y cada una tiene su papel. Tenerlo claro facilita la coordinación:

La comunidad actúa como promotora de la obra. Por eso, cuando trabajan a la vez la subcontrata RERA y nuestro equipo, debe designarse un coordinador de seguridad y salud durante la ejecución, como prevé el Real Decreto 1627/1997.

Cómo se organiza la obra con vecinos dentro

Retirar fibrocemento en un edificio habitado exige una organización cuidadosa, porque los vecinos siguen entrando y saliendo. Los puntos que más influyen en el día a día son:

• Comunicación previa con fechas, horarios y zonas afectadas, colocada en el portal y enviada por el administrador.
• Delimitación de la zona de trabajo en azotea, patio o patinillo, con acceso restringido mientras dura la retirada.
• Ventanas cerradas en las viviendas próximas a la zona de trabajo cuando lo indique la empresa RERA.
• Cortes de agua planificados si se sustituyen depósitos o bajantes, coordinados con el fontanero.
• Salida de residuos por un recorrido que no cruce zonas de uso común sin protección.
• Ocupación de la vía pública, si hace falta contenedor o plataforma, con su autorización municipal.

El servicio específico para estos casos se describe en amianto en comunidades de vecinos. Si el problema principal son las bajantes generales, mira también bajantes y depósitos de fibrocemento.

Qué ocurre después de retirar la cubierta o las bajantes

Retirar el fibrocemento es solo la mitad del trabajo: después hay que instalar el elemento nuevo. En una cubierta, eso significa decidir el tipo de cubierta que la sustituye; en las bajantes, el material y el trazado de la nueva instalación. Ambas decisiones conviene tomarlas en la misma junta que aprueba la retirada, para que no quede el edificio a medias.

Nosotros nos ocupamos de la demolición asociada, como picar soportes, retirar casetones o dejar la estructura limpia para el siguiente gremio. La cubierta o la instalación nueva las ejecuta la empresa o el instalador que elija la comunidad. Las alternativas de cubierta están en sustituir un tejado de uralita: opciones tras la retirada, y el trabajo de retirada en retirada de tejados de uralita.

Si la comunidad aprovecha la obra para reformar zonas interiores comunes, como un cuarto de instalaciones o un local vacío, la red cuenta con una web para la demolición interior de ese tipo de espacios.

Locales comerciales y garajes dentro de la comunidad

En muchos edificios de la Costa del Sol conviven viviendas con locales en planta baja y garajes comunitarios, y el fibrocemento aparece a menudo en esos espacios: cubiertas de patios traseros, bajantes que bajan por el local o conductos de extracción de antiguos negocios. Estas situaciones mezclan intereses distintos y conviene tratarlas con especial cuidado.

Si el elemento da servicio a todo el edificio, como una bajante general que atraviesa el local, sigue siendo un asunto de la comunidad, y el propietario del local debe facilitar el acceso para la retirada. Si el elemento es exclusivo del local, como el conducto de una cocina industrial ya en desuso, la situación puede ser distinta y debe aclararse con el administrador antes de presupuestar.

En cualquiera de los dos casos, la retirada la hace una empresa inscrita en el RERA con su plan de trabajo, y la obra debe programarse para que el local pueda seguir funcionando o cierre el menor tiempo posible. Una visita previa con el administrador y el titular del local suele resolver en una mañana lo que por escrito tarda semanas.

Errores que retrasan las decisiones en comunidad

Las comunidades que tardan años en resolver el tema del amianto suelen repetir los mismos errores. Evitarlos acelera mucho la decisión:

• Pedir presupuestos sin definir el alcance. Cada empresa oferta una cosa distinta y la junta no puede comparar.
• Tratar el asunto como urgencia solo cuando hay una fuga. La retirada con plan de trabajo necesita tiempo de tramitación.
• Dejar que un vecino actúe por su cuenta sobre un tramo común, lo que complica después la solución global.
• No prever la instalación nueva y descubrir al final que la cubierta o las bajantes quedan pendientes.
• Elegir solo por precio sin comprobar quién ejecutará la retirada y si está inscrito en el RERA.

Para comprobar ese último punto con criterio, revisa qué es el RERA y por qué importa y nuestra checklist para contratar la retirada de amianto.